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房产新政解读，与应对。

房产过户（继承、赠与、买卖）过程中遇到的问题与麻烦。

银行贷款利率换算及所注意事项。

租房（承租、出租）过程中所遇到的问题。

以上问题与麻烦，我都会尽己所能，为大家答疑解惑，

请大家以跟帖的方式，提出您的困惑，本帖拒绝灌水贴、广告贴、与恶意攻击贴。

引用
引用第95楼jiangbing3115于2011-09-12 09:12发表的 :
现在象湖一般二手房的首付大概要多少？

总房价的4成。

sbuwlkqy：
我想在象湖伟梦这买一套90左右的二手房，大概要多少钱？费用怎么算的？
回：
sbuwlkqy，有事您说话，宝友服务站为您解答这个问题。

象湖的房子税费，隶属南昌县地税局征收，他与南昌市的征收标准不一样，是按照第一次买进的价格上浮一定金额来征收，具体上升多少金额，南昌县地税局没有统一的标准，一般是这样的：假设房东买进一手价格为2800一平米，地税局将按照2900-3500X面积X0.02 =契税 来征收买方，2900-3500X面积X0.066 =营业税来征收卖方。如果地税局有朋友，可能会按最低点上浮金额收。税率征收点数不变。

伟梦清水湾的房子，房型很好，绿化也不错，价格也相当实惠。现在每平米在4000左右。
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weidandan7075：我想买套房子，不知道要交哪些费用哦 ....


回： weidandan7075

有事，您说话，小版帮你忙。

一般买房，都要有以下费用：

契税：评估价【（非小区环境2500）或（小区花园环境3000）】X面积X【（首次购房90平米以下0.01 ，90平米以上，144平米以下0.02，144平米以上0.04）】=契税

交易费：面积X6
工本费：80 印花：5
查档费：面积X1.2
如果按揭加以下费用：
查档费
按揭查档费：面积X1.2
银行评估费：视贷款金额而定
他项权证;80
如果通过中介公司还要加以下费用：
中介佣金：成交价1%
代办过户;600
代办按揭：600
一般就这些，不足的地方，望路过的朋友补充。谢谢。
有事您说话，小版帮您忙。
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a5201332：哇，终于遇到了专业人士！！你好，你为我解答的公积金的问题，解答的很详细，我也看明白了！谢谢你！！ 还有个专业的问题想请教： 关于公积金贷款每月还贷的问题！！！我知道公积金管理处会指定一家银行叫我去办理一个还款的帐户！ 我和单位每月一共交纳372元公积金. 我每月公积金贷款还贷1000元， 请问：能不能叫银行每月从我的公积金帐户划走这372元，然后我个人在补交628元到指定的还款帐户去？？


回 a5201332：

公积金贷款买房，是用你买的这套房子做为抵押物，而不是用你现在的住房做为抵押物的，你新买的房子，付完首付先过户到你名下，拿到收件收据，再去按揭的，按揭贷款和抵押贷款是两个概念，利率也不一样，按揭利息低，抵押利息高。
整个流程是这样的：买卖双方签署意向合同-----到房管局查档-----到公积金管理处签订按揭合同-----到房管局办理过户------拿到《收件收据》-----付首付款----放款领取新房产证-----水电过户（完结）整个流程差不多需要2个月。

！！！我知道公积金管理处会指定一家银行叫我去办理一个还款的帐户！ 我和单位每月一共交纳372元公积金. 我每月公积金贷款还贷1000元， 请问：能不能叫银行每月从我的公积金帐户划走这372元，然后我个人在补交628元到指定的还款帐户去？？
答：是这样的，一般房款后，银行会给你一个还款账单，里面已经详细陈述每月还款金额及日期。每个月扣除公积金部分，不足的你来填充。

如果还有不明白的地方，点击我的用户名，找到我的详细资料，有我的联系方式。

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a5201332：
咨询个问题！ 公积金每月缴纳 从来都没有提取过！ 如果我用公积金贷款，款贷出来以后 ，如果我公积金帐号里有1万元， 我还能提取出来作为房款吗？ 还就是这1万元就封存了， 等房贷还清后才能提取！ ；例如 时间：2011年3月公积金放款，2011年4月我能申请提取公积金余额吗？
回： a5201332
如果你用公积金贷款了，是不能再提取现金的了，你公积金账户里的钱也不会封存，将划拨还贷款，所以今年4月也不用去申请提取公积金了。

公积金提现，是指你用商业贷款按揭买房，或者一次性付款购房，凭房产交易单据及房产证，到公积金管理处领取的。

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为生活奔波：
你好，向您咨询一下：我想用公积金贷款买一套二手房，但是不想通过中介，自己跟业主交易，请问交易程序是怎样的？能不能申请到贷款？怎样申请的？谢谢！

回： 为生活奔波
整个流程是这样的：买卖双方签署意向合同-----到房管局查档-----到公积金管理处签订按揭合同-----到房管局办理过户------拿到《收件收据》-----付首付款----放款领取新房产证-----水电过户（完结）整个流程差不多需要2个月。

只要你在单位缴纳满一年的公积金，就能申请到贷款，如果你的贷款额度超过了公积金贷款的最高额度，多余的部分要么转商业贷款或者首付款补齐。

自己跟业主联系，存在着一些风险，大致注意以下几点：1在没到房管局查档之前，不要下定金.2一定要在银行办理完贷款后，银行受理了后，去房管局过户，房管局受理了后，再付首付给业主。

祝你买房顺利，记得叫上我喝乔迁酒哦。

茉花街：
你好 房产证暂时还没有拿到，能交易吗？具体是怎么交易流程呢 谢谢

回： 茉花街：
原则上，没拿到房产证是不能交易的。以前也做过类似的单子，一般流程是这样的：

跟卖方协商付款方式：一次性、首付一半、转按揭等

一般都是找公证处 把 购房合同 公证到 买方名下，然后付房款。 等房产证下来后再办理按揭过户手续，不过现在南昌市公证处已经取消了 购房合同公证的业务，想要办理购房合同公证，要找人送礼，价格一般3000-5000。

千面女神：
楼主您好，我在恒茂英伦国际买了套房子，是首套房，下个月就要交房，我买的房是94.42平米，请问交房时我们要交几个点的契税呀？

回： 千面女神：

引用
引用第36楼千面女神于2011-03-29 20:29发表的 :
楼主您好，我在恒茂英伦国际买了套房子，是首套房，下个月就要交房，我买的房是94.42平米，请问交房时我们要交几个点的契税呀？

一手房的税费换算：
成交价X0.04=契税（也有0.02的，不过很少）
成交价X0.01=维修基金
还有些 工本费等。。。

引用
引用第41楼°沫沫、于2011-03-30 09:13发表的 :
你好，我想买个农民公寓，不知道怎样交易才最安全？

买农民公寓，怎样买都不安全，国家明文规定，农房、小产权房，是不能上市交易的，所以这个买卖关系属非法交易，不受法律保护的。

请慎重考虑。
还有种方式就是承租：你可以将房价变成租金，一次性租住70年以上。

引用
引用第37楼jiao960330于2011-03-29 20:33发表的 :
我已经有三套房了，但我最近想和人换一套房，不知道能不能，行的话，手续如何办，费用有多少，我的房子面积69平米，换的房子面积79平米。

呵呵，换房就是交易，跟正常买卖一样收费，也就是说，你的卖给他，他的卖给你，你有三套了，所以你的房子是换不成了。

除非你家里有满了18周岁的小孩，可以用你小孩的名字进行（交易），如果没有，你只能用你亲属名字买进，然后再公证到你名下，或者将你其中两套房转移到你配偶名下（假离婚）。除此之外没什么好办法。

引用第39楼网虫QQQ于2011-03-29 23:06发表的 :
你好.我最近有想买房的想法..是通过中介的..但是我发现现在的中介都很不厚道..同一套房子 每个中介报的价格都不一样..而且有的中介根本就是挂个优惠的房子..但是房源确不存在的..我不是反对中介收取费用..但是也不能太黑了吧? 你帮我选择房子让我去看..肯定是要给你些跑腿费用的.!但是现在的中介水太深..搞的我太头痛..想请问.我到底如何才能买到卖房者真实的报价呢??现在中介报的费用到底有多大水份呢?. 现在青云谱这边请问 您有什么推荐的房盘??



呵呵，实不相瞒，我也是做这个行业的，您说的这些现象真的存在，我也在用。因为，我们摸盘时套出房东底价，给客户推荐时都会多报一点，因为即使告诉客户底价，他也会还价，留下还价空间，交易会顺利许多。当然，也有些同行见利忘义，赚取客户差价，不过，这些钱都是有命赚，没命花的，与房东谋差价就等于与虎谋皮，房东比中介更见利忘义，凭什么会分给你钱。中介往往打掉门牙咽到肚子里。还搬石头砸自己的脚，脚砸坏了，他的路也走不长。我从事这个行业6年，我从来没做过这种事情，所以我能走到现在。

至于，中介挂假房源吸引客户，这个事情也存在，是营销的一种手段，就连开发商也用这个手段。但是，我尝试过后，再也没有用过，因为经常让客户骂，很不爽，呵呵，所以我依然使用诚实做人，诚信办事方针。在这里我承诺咱地宝网友，只要大家在置业方面需要我帮助，不报虚价，佣金7折，我承诺，我做到！

另外，教你两手绝招：第一招：如果你想在这个楼盘买房子，那么你到中介咨询时，就说自己在这个楼盘有房子卖，问能卖多少钱，（中介回报很低的价格）。第二招：听完中介报价，你就说，想同等价位，想先买套房子，然后再把自己房子卖掉，（中介一听有两笔生意做，肯定尽心尽力给你寻找好房源）。

引用第49楼素心婷婷于2011-03-30 14:59发表的 :
翟老师，有问题麻烦你啦，呵呵
1）我在象湖的丰源淳和买了套89平的二手房是经适房的货币补贴房，五年以内交易的。净得价格是38.5万，我想知道我需要缴纳哪些费用，买卖双方的费用都是我们全包，还有哪些费用可以有折扣。
2）这套房子是我公公的名字，我公公今年已经50岁了，商业贷款的话贷款年限是多少年，大概能贷多少钱，按现在首付最低额来算。
3）审批贷款要多久，贷款利率会有折扣吗，我们是首套房。



象湖的房子税费，隶属南昌县地税局征收，他与南昌市的征收标准不一样，是按照第一次买进的价格上浮一定金额来征收，具体上升多少金额，南昌县地税局没有统一的标准，一般是这样的：假设房东买进一手价格为2800一平米，地税局将按照2900-3500X面积X0.02 =契税 来征收买方，2900-3500X面积X0.066 =营业税来征收卖方。如果地税局有朋友，可能会按最低点上浮金额收。税率征收点数不变。

你公公50岁，可以按揭15年，男性公民65岁，女性60岁。

贷款审批，证件齐全，从银行受理日起，19个工作日就会放款。现在所有银行执行的都是基准利率，利率折扣已经取消了。

引用
引用第53楼°沫沫、于2011-03-30 20:39发表的 :

不能够去公证吗？那买那种是对外开放出售的，但是也没有房产证的那种农民公寓呢？这种怎么签租房合同呢？

公证处不做这种公证的，好像对外开放的农民公寓，是只对指定对象购买的，其他人是不能购买的。

至于租房也是无奈之举，如果你需要签署这类合同，我会帮你免费出具一份，不过还是有一定风险的。

引用
引用第57楼素心婷婷于2011-03-31 10:56发表的 :

是这样的，房主的房子是31.5万买的一手房，他买的时候就比别人的高，还有那些查档费乱七八糟的太多了，看的人都烦啊
我姐姐是在南昌银行的，但是他们不做房屋贷款，听姐姐说，现在贷款年限男的可以到70岁，这个是真的吗？
还有房贷的问题哦，我听中介的人说，现在放款要排队的，可能至少都要等上2个月，还是晕晕的，不清楚啊
中介帮忙办手续的话，中间哪些费用是能省则省，或者是打点折的啊？
.......

比较大的银行实力雄厚放款快些。当然，银行有人可以做到70岁，但是一般都是按65岁执行。找中介代理，会省去很多麻烦，费用大概2000左右。唯一能省的就是，他能托人在缴税那块上浮率降低。

引用
引用第64楼→小新←于2011-03-31 15:39发表的 :
刚去了看了个房 他那里拆迁房 和 经济适应房 在一起 。

下房产证的时候 会一起写 经济适应房 还是什么的？

如果是拆迁房补偿的房子，就会写【还建房】，如果是经济适用房就会写【经济适用房】，还建房是可以上市交易的（农房还建房除外），经济适用房暂时是不上市交易的。

引用
引用第67楼素心婷婷于2011-03-31 20:32发表的 :
我还想问一个事，公积金贷款和商业贷款的营业税的基准价是一样的吗？？？

不一样，公积金贷款是按贷款金额定税，你的贷款金额越高，税额越高，贷款金额少，税额就少，贷款金额少于地段评估价，按地段评估价最低标准执行（南昌市内是这样执行的），至于贷款金额少于地段评估价时怎样收税，南昌县是怎样执行，这个回答还不确切，我会再核实一下做补充。

引用第76楼落花时节于2011-04-02 13:37发表的 :
74楼，如果我把银行的钱还清，指新建县的，能否算第一套的基准利率来购南昌市的房，对了想再问：现在买房合适吗？还是等等？


只要在2010年5月1日后，买房欠了银行贷款，再买就算2套房贷款，利率上浮1.1倍。买房是买需求，如果确实需要就买，如果不需要就投资干别的。至于房价的涨幅现在起，不会很大，国家能控制住在每年涨幅10%以内，就已经很了不起了。下跌的可能不大。

引用
引用第87楼吐槽于2011-09-08 10:12发表的 :
咨询下现在是不是100平米以下的二手房用组合贷款基本不给放贷?

您好，目前南昌贷款政策是，总楼层6层以下，面积60平米以下，还有就是外墙是红砖的老房子停止贷款。2002年以后的新房子，不限楼层与面积。即使所有条件符合，还要遵守银行的“潜规则”，需缴纳一笔钱购买保险或理财产品才给贷款。放款时间一般需要4个月。

引用
引用第89楼jiangbing3115于2011-09-10 21:36发表的 :
您好，我现在想按揭买套住房，目前有资金20万但是不知道是该买新房还是二手房，也不知道该在哪里买，想听听您的意见，望回复，谢谢。

资金20万首付，买二手房最多能买个50万以内的，新房能买到60万以内的。建议您到象湖买，目前象湖的房子很热，不限购，也不限贷，升值空间及居住环境也不错。

引用
引用第92楼jiangbing3115于2011-09-11 08:48发表的 :
麻烦问下，应该买新房还是二手房呀？现在象湖那边2房或3房的房源多吗？有木有？

象湖那边无论一手房源或是二手房源都很多，买期房首付比二手房少一些，但是交房时间要晚将近一年，二手房首付相对多一些，但是无论环境，还是户型，结构，阳光，都一清二楚，已经定型了，现房，现买现住。

引用
引用第95楼jiangbing3115于2011-09-12 09:12发表的 :
现在象湖一般二手房的首付大概要多少？

总房价的4成。